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A  

ACTA DE ENTREGA - RECEPCIÓN

Documento interno en el cual se describe la recepción de la posesión física y material de un inmueble.

ACTA DE REMATE

Acta mediante el cual el juez falla a favor de la Institución la propiedad de uno o varios bienes.

ACTIVOS ADMINISTRADOS

Son los bienes muebles, inmuebles y derechos resultado de una dación en pago o Adjudicación, consecuencia de la gestión de recuperación de créditos que pertenecen al IPAB u alguna otra entidad (Bienes en Intermediación).

ACTIVOS PROPIOS

Son los bienes muebles, inmuebles y derechos, resultado de una dación en pago o Adjudicación, consecuencia de la gestión de recuperación de créditos propiedad de Banco Mercantil del Norte, o de compra de cartera o de bienes por parte de GFNorte.

AD CORPUS

Termino utilizado en el contrato privado de compra - venta en el que se hace referencia a la venta de un inmueble que puede hacerse tal y como se encuentre.

AFECTACIÓN CONTABLE

Registro contable de los bienes en los libros de la Institución.

ALTA / ENTRADA CONTABLE

Entrada contable del bien en la contabilidad de la Institución.

ARRENDADOR

Persona que se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra persona.

ARRENDATARIO

Persona que toma en arrendamiento algún bien y que se obliga a pagar por el mismo uso o goce un precio cierto y determinado.

AVALÚO BANCARIO

Es aquel que se utiliza para realizar la valuación del inmueble en las daciones de pago.

AVALÚO JUDICIAL

Avalúo para establecer el valor del bien en un juicio de adjudicación, el cual es avalado por el juzgado. Este es el precio que se le da al inmueble al momento del juicio de adjudicación.

AVALÚO TIPO

Es un avalúo que se toma para calcular el valor de varios inmuebles con características similares, como por ejemplo complejos habitacionales.

AVALÚO

Es una estimación del precio de venta más probable de una propiedad.

B

BAJA / SALIDA CONTABLE

Salida contable del bien en la contabilidad de la Institución.

BANCO ORIGEN

Es la institución propietaria en origen del bien antes de su proceso de adjudicación.

BANORTEL

Centro de contacto telefónico de GFBanorte en el que se ofrecen distintos servicios de la Institución, como consulta de cuentas, aclaraciones, información y asesoría de productos, etc.

BIEN ADJUDICADO

Son los bienes muebles (equipo, valores, derechos, cartera de crédito, entre otros) e inmuebles que la Institución recibe como consecuencia de un crédito incobrable, por medio de una resolución judicial (tribunales de justicia) a través del juez y por sentencia, que declara el derecho de propiedad o de explotación sobre los mismos, y que sean destinados por la citada Institución para su venta o remate.

BIEN EN INTERMEDIACIÓN

Bienes propiedad de terceros que Inmuebles Banorte promueve para venta a cambio de una comisión.

BIEN INMUEBLE

Son todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él.

BIEN MUEBLE

Son todos aquellos bienes personales depositados en estancias que son transportables, pero que uno no suele llevar consigo. Esto incluye, pero no se limita, a los elementos decorativos de una vivienda (pinturas, mobiliario, etc.).

BIEN RECIBIDO EN DACION EN PAGO

Son los bienes muebles (equipo, valores, derechos, cartera de crédito, entre otros) e inmuebles que la Institución recibe como consecuencia de un crédito incobrable, con consentimiento del deudor y que sean destinados por la citada Institución para su venta o remate.

BURÓ DE CRÉDITO

Sociedad de información crediticia orientada a integrar información sobre el comportamiento crediticio de personas y empresas.

BURÓ INTERNO

Es un sistema interno de la Institución que sirve para identificar Clientes del Grupo Financiero Banorte con antecedentes negativos, así como otras personas físicas y morales reportadas por otros sistemas.

C

C.N.B.V.

Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

CACIB (Centro de Atención a Clientes de Inmuebles Banorte)

Centro telefónico encargado de atender a los Clientes para brindar información sobre los bienes disponibles para la venta, así como para canalizar cualquier inquietud (queja) de éste a las áreas correspondientes.

CANCELACIÓN DE GRAVAMEN

Solicitud que se pide al Registro Público de la Propiedad para cancelar hipotecas o embargos que presente el inmueble a favor de terceros.

CANCELACIÓN DE VENTA

Se refiere a la rescisión del contrato privado de compra - venta del bien.

CÉDULA FISCAL

Documento oficial que expide la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en el cual se asienta el Registro Federal de Contribuyentes y el nombre de las personas físicas o morales, la cual deberá ir impresa en las facturas o los recibos de honorarios que se nos entregan para efectos de control fiscal.

CERTIFICADO DE LIBERTAD DE GRAVAMEN

Es el documento en términos del cual el registrador expresa dentro del ámbito de la publicidad registral, si un bien inmueble en el sistema de registro tiene un gravamen o limitación de dominio.

CESIÓN DE DERECHOS

Hay Cesión de Derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor.

CESIÓN DE DERECHOS ADJUDICATARIOS

Esta se presenta cuando el cedente (vendedor), otorga a otros en forma onerosa, los derechos que tiene sobre su deudor. Es decir, cuando una persona y/o Institución se adjudica un bien inmueble a través de un Procedimiento Judicial y antes de escriturar, vende en forma onerosa (cierta cantidad en dinero), los derechos que tiene a favor de un tercero (comprador), para que este mismo escriture el inmueble a su favor y pueda pedir la posesión física de dicho bien inmueble.

CHEQUE DE CAJA

Es el cheque que giran las sociedades nacionales de crédito o las instituciones con cargo de sus propias dependencias o sucursales libradas, para posteriormente cargárselo al librador titular de la cuenta.

CLIENTE

Es cualquier persona física o moral que potencialmente puede comprar un bien, así como toda aquella persona que establece contacto con personal de Inmuebles Banorte para la procuración, compra o búsqueda de bienes.

COBRANZA ADMINISTRATIVA

Es el periodo de cobranza que se realiza con el Cliente antes de la fecha de vencimiento mencionada en el contrato privado de compra venta.

COBRANZA EXTRAJUDICIAL

Se realiza a todas aquellas cuentas vencidas, que han sido o no sometidas a algún tipo de gestión de cobranza anterior, interna o externa, y cuyos resultados han sido infructuosos.

COBRANZA JUDICIAL

Es cuando se da inicio a los siguientes procesos del ciclo de gestión dependiendo del título de cobro. Cuando el monto de la deuda o cuenta lo amerita y/o así sea instruido en el sentido de iniciar una acción Judicial, se da comienzo a esta etapa, el cual es llevado por los abogados corresponsales.

COMISIÓN

Es la cantidad que se cobra por realizar una venta de un inmueble en intermediación o por el servicio de un proveedor, que corresponde a un porcentaje sobre el importe de la operación.

COMITÉ

órgano facultado que tiene a su cargo la autorización de la venta de un bien.

CONTRATO

Es un acto jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más personas y que produce ciertas consecuencias jurídicas (creación o transmisión de derechos y obligaciones) debido al reconocimiento de una norma de derecho. Es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas.

CONSTANCIA DE CANCELACIÓN DE GRAVAMEN

Es el documento que expide la autoridad en la que se hace constar el trámite de la cancelación de gravamen de propiedad de un inmueble.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO

En dicho contrato se obliga al arrendador a entregar un bien durante un plazo previamente pactado para que al final del mismo deberá trasladar su dominio al arrendatario a cambio de un precio simbélico establecido en el propio contrato, o bien, volvérselo a rentar a cambio de una renta mucho menor, o bien, enajenarlo a un tercero.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato por el cual el arrendador (en este caso la Institución) se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

CONTRATO DE COMODATO

Es el contrato por virtud del cual una persona, llamada comodante, se obliga a conceder gratuitamente el uso y disfrute de una cosa y/o bien no fungible a otra persona, llamada comodatario, quien se obliga a restituir la cosa y/o bien individualmente, esto es, la misma cosa y/o bien prestado.

CONTRATO DE FIDEICOMISO

Contrato en virtud del cual una persona física o moral transmite la titularidad de bienes y/o derechos al fiduciario, para que éste, como consecuencia de la obligación que adquiere en el acto constitutivo, disponga de los mismos con el objeto de realizar los fines para los cuales fue creado, en beneficio de la misma persona que transmitiá los bienes, o de terceros previamente designados.

CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS POR INTERMEDIACIÓN

Es el contrato en el que se establecen términos y condiciones para llevar a cabo el servicio de intermediación que ofrece Inmuebles Banorte a las empresas para la comercialización y venta de sus inmuebles.

CONTRATO PRIVADO DE COMPRA - VENTA

Es un contrato que se formaliza en documento privado en el cual el vendedor se obliga a transferir el dominio de un bien o un derecho una vez satisfechas diversas condiciones al comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

CONVENIO MODIFICATORIO

Es el acuerdo de las partes que intervienen en un contrato, para modificar o extinguir derechos y obligaciones consignados en el mismo.

CORREDOR INMOBILIARIO

Persona física o moral con quien Inmuebles Banorte establece un contrato para la promoción y venta de inmuebles y trabaja bajo la imagen del mismo corredor o compañía inmobiliaria que represente, promoviendo y canalizando propuestas de Clientes de un inventario específico.

D

DEMANDA

Petición que el litigante que inicia un proceso formula y justifica en el juicio.

DERECHO ADJUDICATARIO

Es el portafolio de inmuebles en el cual la Institución tiene derecho a acudir con un juez para escriturar estos a nombre de la misma.

DERECHO DE COBRO

Poder que se confiere de una Institución a otra para seguir cobrando un crédito y al final tener posesión del bien para poder comercializarlo.

DERECHO DE COPROPIEDAD

Se refiere cuando la Institución es parte propietaria de un inmueble junto con otros individuos o entidades.

DERECHO DE TANTO

Se entiende como la facultad que tiene una persona para adquirir algo con preferencia de otro, esta facultad se reglamenta como una modalidad del contrato de compraventa en el Código Civil, referida a la estipulación de que el vendedor goce del derecho de preferencia por el goce del derecho del tanto, en caso de que el comprador quisiera a su vez enajenar la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.

DESVIACIONES EN EL SERVICIO

Son aquellas identificadas por el CACIB respecto a problemas en el servicio brindado por Inmuebles Banorte y que sean identificados como parte del proceso de validación y monitoreo que realiza el mismo. Ejemplo: Identificación de clientes no-contactados, dificultad en contactar al corredor para la notificación de algún evento / llamada, duda de que el corredor falsifique información en sus reportes de contacto, entre otros.

DICTAMEN JURIDICO

Es un documento que sirve como elemento toral para analizar un juicio en específico cuando exista una propuesta de negociación y/o una contingencia para la institución.

DILIGENCIA DE TOMA DE POSESIÓN

Es el documento oficial que la autoridad emite en la que se formaliza la entrega física y material del inmueble.

E

EMBARGO

Declaración judicial por la que se afectan determinados bienes o derechos de contenido o valor económico, para hacer cumplir sobre ellos una obligación pecuniaria ya declarada o que previsiblemente se va a declarar en una sentencia futura.

ESCRITURA ANTECEDENTE

Es la escritura pública que da origen al inmueble, previa a la adjudicación / dación / transmisión de la propiedad.

ESCRITURA PÚBLICA

Es el documento público, firmado ante notario con testigos o sin ellos por la persona o personas que lo otorgan, en la que se oficializa la entrega de un inmueble al Cliente.

ESTUDIO TOPOGRAFICO

Identificación física (en medidas y dimensiones) de un inmueble o terreno.

ESTUDIOS DE VALOR COMPLEMETARIO

Son los estudios que se hacen a los inmuebles por la trascendencia que representan, por el valor comercial en el cual se tenga estimado y que siempre y cuando este sea mayor a cinco millones de pesos. Se dividen en:

1. Estudio de Mejor y Mayor Uso (EMM): Esto es de acuerdo al valor comercial actual del inmueble en las condiciones en las que se encuentre, a la definición del potencial al que pudiera ser llevado el inmueble de acuerdo a su mejor y mayor uso y en función del potencial y los gastos asociados, definición del valor máximo del inmueble.

2. Estudio del Mejor y Más Rentable Uso de Suelo (EMRS): Anélisis de la caracterización de la propiedad, mercado, lineamientos de desarrollo y de la oferta, que permitan llegar a una hipótesis del mejor y más rentable uso de suelo.

EVENTO

Registro de cualquier llamada del Cliente recibida en el CACIB.

EXPEDIENTE

Carpeta integrada con documentos que contiene información de los Activos propios, administrados o en procuración.

F

FECHA CONTABLE

Fecha de registro en los libros de la institución.

FIDEICOMISARIO

Destinatario final de los bienes de un fideicomiso. Normalmente, el beneficiario y el fideicomisario son una misma persona pero puede ocurrir que no sea la misma persona, puede ser un tercero, o el propio fiduciante.

FIDEICOMISO

Contrato o convenio en virtud del cual una persona, llamada fideicomitente o también fiduciante, transmite bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona natural, llamada fiduciaria), para que ésta administre o invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.

FIDEICOMITENTE

Parte que transfiere a otra bienes determinados. Tiene que poseer el dominio pleno de los bienes dados en fideicomiso.

FIDUCIARIO

Parte a quien se transfieren los bienes, y que está obligada a administrarlos con la prudencia y diligencia propias del buen hombre de negocios (administrar lo ajeno como propio), que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. Puede ser cualquier persona física o jurídica. En México el Fiduciario debe ser una persona moral autorizada para ser Fiduciaria en los términos de la Ley de Instituciones de Crédito.

FINIQUITO

Se le llama al pago final que se hace por la venta de un bien establecido en el contrato de compra - venta o en la escritura en su caso.

FUERZA DE VENTAS

Se refiere a los promotores del área de Ventas Inmuebles Banorte facultados para la comercialización y venta de inmuebles.

G

GESTOR ADMINISTRATIVO

Persona externa contratada por Inmuebles Banorte para realizar pagos, visitas oculares, posesiones físicas y otra serie de servicios.

GRAVAMEN

Limitación del dominio de un bien por haber constituido sobre él otro derecho a favor de un tercero, como por ejemplo: usufructo, hipoteca, prenda, etc.

J

JUICIO

Es una causa jurídica y actual, entre partes y sometido al conocimiento de un tribunal de justicia. Presupone la existencia de una controversia, que constituye el contenido del proceso, la cual va a ser resuelta por el órgano jurisdiccional a través de un procedimiento. Por norma general, el Juez se encargará de discernir cuél de las dos partes se fundamenta con mayor base en el estado de derecho que ampara al país en el cual se ha desarrollado la actividad que ha puesto en conflicto a dos o más personas.

M

MEDICIÓN DE SATISFACCIÓN

Sistema de encuestas para conocer el nivel de satisfacción del Cliente al momento de recibir la atención de la Institución.

MESA DE CONTROL

órgano interno de la Institución encargada de revisar y filtrar la información con el fin de autorizar la presentación de una propuesta de venta al órgano facultado y contabilizar la venta de un inmueble.

MODIFICACIÓN MENOR

Se refiere a modificaciones menores a las condiciones originales de aprobación. La modificación menor no comprende cambio en el valor de la operación ni en el riesgo de la autorización inicial, ni el plazo, a menos que sea para mejorar la venta.

N

NOTARIO

Es la persona autorizada conforme a las leyes para dar fe de los contratos y demás actos extrajudiciales de naturaleza civil y mercantil, así como para asesorar a las personas que a él acuden, redactar escrituras y actas, elaborar testamentos y custodiar los protocolos de la notaría.

O

OPINIÓN JURIDICA

Es una síntesis objetiva de un procedimiento judicial dictaminado en el cual se estiman los alcances y consecuencias jurídicas de un caso concreto. Se presenta a manera de resumen y conclusiones que se tengan de un procedimiento en específico.

OPINION / ESTIMACIÓN DE VALOR

Valor que se le da a un inmueble tomando de base la metodología similar a un avalúo con la diferencia de que en estos casos no se tiene acceso al inmueble para obtener datos del mismo, ya sea porque no se tiene posesión física del mismo o porque se encuentra invadido.

ÓRGANO FACULTADO

Funcionarios con facultad para autorizar ventas de inmuebles y muebles conforme a montos señalados en normatividad.

P

PERITO VALUADOR

Es la persona física contratada por Inmuebles Banorte que se encarga de realizar avalúos y opiniones / estimaciones de valor.

PERSONA FÍSICA

Es un individuo con capacidad para contraer obligaciones y ejercer derechos.

PERSONA MORAL

Es una agrupación de personas que se unen con un fin determinado, por ejemplo, una sociedad mercantil, una asociación civil.

PÓLIZA CONTABLE

Es el formato donde se realizan los registros para las afectaciones contables de los bienes, el cual se conforma por los cargos y abonos a las distintas cuentas que maneja Inmuebles Banorte.

PORTAFOLIO ADQUIRIDO

Portafolio de bienes y/o derechos que se adquieren a otras instituciones para su regularización y comercialización.

PORTAFOLIO PROPIO

Portafolio de inmuebles en dación o adjudicados que vienen directamente de créditos otorgados en la Institución con el fin de iniciar su comercialización.

POSESIÓN FÍSICA

Acto en la que se entrega física y materialmente el bien a la Institución.

PRECIO BASE

Precio mínimo que fija un comité para la venta de un bien.

PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE VENTA

Se realiza cuando por un inmueble existan dos o más ofertas cuya diferencia sea menor al 5 por ciento entre ellas, o en caso de que así lo considerara la Dirección de Ventas Inmuebles Banorte o el órgano facultado. Los tipos de procedimientos especiales de venta son por invitación a sobre cerrado, por invitación o por medios masivos.

PROMOTOR DE VENTA

Ejecutivos, corredores asignados, gerentes y cualquier persona autorizada por Inmuebles Banorte para promover y comercializar inmuebles y proyectos inmobiliarios.

PROPUESTA DE VENTA

Documento en el cual un Cliente plasma su intención de comprar un bien, en la que se incluyen el valor ofrecido y las condiciones de pago.

PROYECTO INMOBILIARIO

Se refiere a un hotel, casa, departamento, o cualquier obra producto de la evaluación e inversión de Recuperación de Activos y/o Grupo Financiero Banorte.

Q

QUEBRANTO

Es un término contable que sirve para definir una pérdida cuando un activo se enajena por un valor inferior al expresado en los registros contables. Es la perdida fortuita que afecte el patrimonio de la institución, por adeudos diferentes de créditos considerados no recuperable, por errores operativos de los cuales no sea posible responsabilizar a empleados o funcionarios.

QUEJA

Son aquellas imputables a problemas en el proceso de venta (autorización, contratos, escrituración, falta de transparencia), problemas en servicio (mala atención del promotor, cliente sin atender, demoras en tiempos de respuesta), o cualquier otra que tenga relación al servicio que brinda inmuebles Banorte.

R

REVERSA

Es el proceso en la que un juzgado falla a favor del exdeudor respecto de un bien el cual antes ya había sido adjudicado y registrado en la contabilidad de la Institución o en los Fideicomisos, a favor de la Institución, con el fin de iniciar el proceso de recuperación del mismo.

REGULARIZACIÓN DEL INMUEBLE

Integración de elementos necesarios para comercializar un inmueble, tales como pago de servicios, pago de impuesto predial, gestión de escritura, posesión física, cancelación de gravamen, desalojo de propiedad, etc.

REMANENTE

Es el monto sobrante de un crédito.

REPORTE DE DESVIACIONES EN EL SERVICIO

Es un formato elaborado por el área de CACIB donde se registran las Quejas y observaciones de los Clientes y las acciones a tomar por parte del área de Ventas Inmuebles Banorte en coordinación con el área involucrada.

RESERVA DE DOMINIO

Término utilizado en el contrato privado de compra - venta que indica que el inmueble no se entregará hasta que no se firme la escritura pública.

SÓLIDA

Sólida Administradora de Portafolios, S.A. de C.V., es una empresa que no se encuentra regulada ni supervisada por las autoridades financieras y su operación es independiente de cualquier Institución de crédito y no cuenta con el respaldo de Grupo Financiero alguno, integrante del Sistema Financiero Mexicano, lo cual se expresa en los términos de la medida Décima Segunda numeral I. de las Disposiciones que establecen las medidas a las que deberán de sujetarse las inversiones a que se refiere la Fracción III del artículo 75 de la Ley de Instituciones de Crédito, publicadas el 24 de noviembre del 2005, en el Diario Oficial de la Federación por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público".

T

TRASLADO DE DOMINIO

Trámite en el cual se realiza el cambio de propietario de un inmueble a través de la emisión de una escritura pública.

TURNO A JURIDICO

Documento en el cual Inmuebles Banorte se solicita un servicio al área de Jurídico Contratos, por ejemplo: interpelaciones, demandas de cumplimiento forzoso del contrato, cancelación de gravámenes, etc.

U

UPB (Unpaid Principal Balance)

Corresponde al valor original del crédito al momento de su adquisición, el cual es utilizado para hacer la conciliación de bienes provenientes de carteras crediticias.

USGAAP (Principios Contables Generalmente Aceptados en EUA)

Son reglas contables que son utilizadas para preparar, presentar y reportar estados financieros para una amplia variedad de entidades como empresas privadas, no organizaciones sin fines de lucro, de gobierno, etc.

USO DE SUELO

Tipo de suelo del inmueble registrado ante Catastro (comercial, habitacional, mixto, etc.).

UTILIDAD

Diferencia a favor entre los ingresos y gastos obtenidos por la Institución.

V

VALOR ANEXO DE COMPRA

Es el valor original del anexo de compra del portafolio.

VALOR / PRECIO DE REFERENCIA

Corresponde al valor en que se pone a la venta el bien.

VALOR COMERCIAL ESTIMADO

Es el valor del bien que se calcula para fines estadísticos y de inventario.

VENTAS A PLAZO

Son todas aquellas ventas autorizadas por el órgano facultado que se realizan en dos o más exhibiciones y a un plazo determinado.

VENTAS DE CONTADO

Se refiere a aquella transacción autorizada por el órgano facultado en la que se hace la liquidación del mismo en una sola exhibición y a la firma de la escritura pública del inmueble.

VERIFICACIÓN DE SOCIEDAD

Estatus en el que se encuentra una empresa ante el Registro Público de la Propiedad.

VISITA OCULAR

Es el documento en el que se corrobora si el inmueble se encuentra invadido o no; este documento es necesario para la presentación de la propuesta de venta ante el órgano facultado (Comité).